Глава Республики Крым Сергей Аксёнов 1 июня категорично заявил – предложенный генеральный план Ялты следует выкинуть и разработать новый. Таким образом он отреагировал на доклад главного архитектора республики Анны Царевой, которая заявила, что представленный генплан предусматривает расширение территорий жилой многоэтажной застройки за счет уменьшения санаторно-курортной и парковой зон. В частности, она сообщила, что этот документ предусматривает сокращение санаторно-курортной и парковой зон на 122 гектара.

«Мы принимаем это в работу и, думаем, стоит выслушать позицию проектировщиков, которые уменьшили санаторно-курортные зоны с 744 до 622 гектаров. То есть это минус 122 гектара», – сказала Анна Царева.

В свою очередь специалисты ООО «Проектный институт «Геоплан», которые занимались разработкой генерального плана Ялты, сообщили, что заказчик и разработчики генерального плана на заседание Архитектурно-градостроительного совета приглашены не были. В это время они, по просьбе главного архитектора Республики Крым, занимались подготовкой дополнительных иллюстративных материалов генерального плана для обсуждения 2 июня возможных замечаний в рамках рабочей группы, созданной главой республики для подготовки проекта к официальной процедуре согласования.

«При этом, если бы рабочая группа, рассматривающая в настоящее время генеральный план, перед тем как высказать публично замечания, озвучила их разработчикам, они были бы сняты, и некомпетентность некоторых чиновников, докладывающих информацию главе республики, не была бы столь очевидной», – отметили разработчики.

Санаторно-курортная функциональная зона

Основная претензия, озвученная на Архитектурно-градостроительном совете, касалась якобы уменьшаемой санаторно-курортной функциональной зоны, несмотря на то, что разработчики документа попытались найти «золотую середину» и создать комфортный город для жизни и разнообразный и интересный курорт.

Для разъяснений озвученных цифр проектировщики привели сводный анализ и описали баланс территорий в части санаторно-курортных учреждений. Действительно, формально санаторно-курортная функциональная зона уменьшилась, но произошло это в связи с инвентаризацией и отнесением ряда участков в другие зоны. В частности, в зону размещения объектов специального назначения отнесено 72,8 га (то есть лечебно-оздоровительная функция для данной территории не утрачена), в многофункциональную общественно-деловую зону – 24,7 га.

Большая часть общественно-деловой зоны – 16,8 га – приходится на санаторий «Жемчужина» в Гаспре под предполагаемую игорную зону согласно распоряжению Совета министров РК №624-р от 15 июня 2016 года. 2,4 га – часть территории санатория «Голубой залив», 1,4 га – часть территории санатория «Здоровье», 1 га – часть территории санатория «Ясная поляна». Соответствующие решения приняла временная комиссия по организации и проведению общественных обсуждений по проекту генерального плана Ялты непосредственно в ходе проведения слушаний. В настоящее время это частично застроенные земельные участки, находящиеся в собственности граждан и организаций и переданные им в установленном порядке. Кроме того, на 1,1 га санатория «Запорожье» и 1 га санатория «Ласточка» согласно правоустанавливающих документов и данных кадастра произошла смена вида разрешенного использования. Так, собственник санатория «Запорожье» подал заявление о переводе данной территории в жилье, но оно было отклонено. Согласно данным Росреестра, вид разрешенного использования участка – здравоохранение, территория относится к многофункциональным общественно-деловым зонам, что и отражено в генеральном плане. Остальное – небольшие по площади участки после множественного уточнения контуров и учета правоустанавливающих документов, обновленных согласно данным кадастра.

В территорию общего пользования передается 32,9 га под нормативное расширение красных линий существующих улиц и дорог. Зоне туристического центра достанется еще 9,3 га. В этом случае санаторно-курортная функция для данной территории не утрачена, при этом наложены дополнительные ограничения, связанные с сохранением среды объектов историко-культурного наследия (ограничения этажности и плотности застройки – центральная часть Ялты, санатории «им. Кирова», «Киев», «Ялта» и «Энергетик»).

В зону рекреационных учреждений вошли 22,9 га. В санатории «Дельфин» (Отрадное) произошла смена функции в связи преобразованием в объект рекреации «Чайный домик». Согласно правоустанавливающим документам и данным кадастра, смена вида разрешенного использования произошла в санатории «им. А.С. Пушкина» (Гурзуф), санаторном комплексе «Таврия» (Олива), части санатория «Нижняя Ореанда» (Ореанда).

В зону жилой застройки в сумме попало 1,6 га – это ряд отдельных мелких земельных участков уже сложившейся малоэтажной и среднеэтажной жилой застройкой и старый фонд. В других зонах (особо охраняемые природные территории, зоны инженерной инфраструктуры, парки, пляжи, территории научно-исследовательского назначения) в общей сложности оказалось 6,2 га. При этом к санаторно-курортной зоне было добавлено 29,8 га новых территорий.

«Таким образом, в результате описанных выше объективных причин, функция санаторно-курортной деятельности сохранена и реализуется в разных функциональных зонах», – подытожил представитель ООО «Проектный институт «Геоплан».

Глава администрации города Ялты Андрей Ростенко в свою очередь в ходе еженедельного брифинга с журналистами 8 июня отметил, что при проведении сравнительного анализа градостроительной документации прошлых лет и этого года зона санаторно-курортных, рекреационных учреждений увеличилась на 133 га. «Согласно генеральному плану Большой Ялты 2007 года, эта зона составляла 1 272,5 га, а в редакции генплана 2016 года – 1 406 га», – уточнил он.

Также почему-то на Архитектурно-градостроительном совете не акцентировали внимание на том, что проектировщики определили Ялту в генеральном плане как центр всероссийского и международного круглогодичного лечебно-оздоровительного, делового, спортивного и культурно-познавательного туризма.

«Основные приоритеты развития региона по проекту генплана – это сохранение качества природной среды и повышение уровня комфорта для горожан и туристов на основе учёта рекреационной ёмкости территории. Это также максимальное сохранение заповедных территорий, предпочтительное размещение малоэтажной застройки по отношению к многоэтажной, сохранение исторического наследия, увеличение доли круглогодичного отдыха за счёт реконструкции и создания новых объектов санаторно-курортного комплекса, сохранение сельскохозяйственной базы региона», – пояснил руководитель города.

Зеленые, пляжные зоны и перехватывающие парковки

По словам проектировщиков, главный архитектор Республики Крым также не отметила значимые решения генерального плана, которые существенно влияют на улучшение качества окружающей среды. Например, площадь зон рекреационных учреждений (пансионаты, дома отдыха и т.д.) была увеличена на 209,5 га, или на 32% – с 662,4 га до 871,9 га, площадь зон пляжного отдыха была увеличена на 46,2 га, или на 46% – с 100 га до 146,2.

«На сегодняшний день мы имеем дефицит пляжей примерно на 65 тысяч человек. Поэтому мы изыскали 12,5 километров береговой полосы, на которой возможно обустроить новые пляжи. Это позволит обеспечить пляжным ресурсом около 400 тысяч постоянного и временного населения», – подчеркнул Андрей Ростенко.

Руководитель города, как и сотрудники проектного института, уверен, что Ялтинский регион станет для туристов любимым местом отдыха не только в летний период. Добиться этого планируется за счет строительства новых объектов притяжения туристов в весенне-осенний и зимний периоды. В частности, предлагаются к размещению конно-спортивный клуб в поселке Оползневое, туристско-развлекательные комплексы в Понизовке («Винный парк») и в Симеизе, академия тенниса у Воронцовского парка, спортивный центр в Ялте, яхтенный клуб в Отрадном, тематический парк в Никите, гольф-клуб в Партизанском. В районе Васильевки, на месте бывших табачных полей НПАО «Массандра», заложат новый спортивный центр с футбольными полями, теннисными кортами, спортплощадками, ледовым катком, плавательным бассейном.

Андрей Ростенко подчеркнул, что значительно была увеличена и «зеленая» территория. «Площадь зелёных насаждений общего пользования – парки, скверы и так далее – была увеличена на 70% с 256 га до 434 га (добавлено 178 га). В рамках генерального плана данная величина составила – 26,3 кв. м на человека», – разъяснил глава администрации и напомнил, что эта цифра в 1,5-3 раза превышает установленные нормы для курортных городов и поселков.

Также руководитель города разъяснил, почему были изменены границы населенных пунктов. «Мы вывели из границ города территории, которые относятся к Ялтинскому горно-лесному природному заповеднику, чтобы исключить вероятность их застройки. В данном вопросе моя позиция четкая – лес, горы и заповедники – это наше богатство и гордость, поэтому здесь не должно быть никакого строительства. Горожане поддержали такое решение, что нашло свое отражение в принятии документа на общественных слушаниях», – рассказал он.

Кроме того, разработчики отметили, что за годы нахождения Крыма в составе Украины в полуостров и, в частности, в Ялту не вкладывались крупные средства, что создало ряд проблем в настоящем.

«Одной из них является, по нашему мнению, образование многокилометровых пробок в разгар курортного сезона. Особенно остро эта проблема встанет после открытия Керченского моста, ведь многие россияне и зарубежные гости захотят посетить на личном автомобиле южную столицу полуострова», – рассказали в проектном институте.

Разработчики предложили сделать Южнобережное шоссе дорогой федерального значения и расширить ее до четырех полос движения. Предусмотрено в генеральном плане и строительство 70 километров новых автодорог, 120 километров улиц, ряд транспортных узлов и многоуровневых развязок.

«Например, в Ялте на участке Южнобережного шоссе от автовокзала до съезда на Севастопольское шоссе, где транзитный транспорт вынужден ехать практически по городской улице, двухуровневая эстакада поможет перенаправить поток машин на верхний уровень. Транспортные развязки предполагаются в местах примыкания эстакады в Ялте, при въезде в поселки Форос, Санаторное, Береговое, Парковое и так далее», – уточнил руководитель администрации.

Он подчеркнул, что требующим скорейшего решения для Ялты остается вопрос строительства новых парковок. «В ООО «Проектный институт «Геоплан» нашли решение данной проблемы – в генеральном плане Ялты предусмотрена территория для размещения 19 перехватывающих парковок, что, по мнению специалистов, должно удовлетворить потребность постоянного и временного населения в паркоместах и ограничить заезд автотранспорта туристов на узкие улицы Ялты», – сказал Андрей Ростенко.

Еще одним важным решением, по мнению проектировщиков, станет организация курсирующего по Южнобережному шоссе в режиме шаттла нового экспресс-маршрута общественного туристического транспорта, оперативно доставляющего отдыхающих непосредственно к посещаемым населенным пунктам, местам пересадки на другие виды транспорта, в том числе на канатные дороги и общественный электротранспорт населенных пунктов.

Жилая застройка

Глава администрации прокомментировал и вопрос жилой застройки города, которому главный архитектор уделила особое внимание. По мнению разработчиков, к 2035 году численность населения составит 165 тысяч человек. Ростенко уточнил, что данные цифры не были придуманы сотрудниками администрации или проектировщиками – такая численность прогнозируется в соответствии с утвержденными стратегическими документами федерального и регионального уровня.

«Рост численности постоянного населения до 165 тысяч человек также обоснован материалами генерального плана (для анализа использованы 3 метода и проведен анализ рекреационной емкости территории) и соответствует утвержденным Схеме территориального планирования Российской Федерации в отношении Республики Крым и Севастополя и Схеме территориального планирования Республики Крым», – уточнили проектировщики.

Прирост объемов жилищного фонда обоснован рядом объективных причин. Более 70% территорий нового жилищного строительства являются землями, ранее переданными для размещения жилья, и имеют правоустанавливающие документы. Часть нового жилищного фонда создается за счет реновации существующих промышленных территорий, требующих выноса из курортных зон (к примеру, к числу значимых по площади относятся территории в Гаспре (15,87 га), в том числе завод ЖБИ Консоль, автобаза и прочие). А вновь созданные новые территории под застройку были призваны решить ряд социальных вопросов – для переселения сотрудников «Артека» потребовалось 5,4 га, на переселение из аварийного и ветхого жилья (в том числе согласно муниципальной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2014-2015 годы на территории Республики Крым») – 2,4 га, на решение вопросов с предоставлением социального жилья нуждающимся согласно очереди и льготным категориям граждан – 37 га. Речь идет о квартале в «поселке Веселый» (Понизовка).

«Важно отметить, что территория жилой застройки включает в себя полный комплекс объектов социальной инфраструктуры – школы, детские сады, детские и спортивные площадки, объекты здравоохранения, – проезды, парковки, озелененные дворовые территории. Все то, в чем наш город так нуждается», – сказал Андрей Ростенко.

При этом, как подчеркнул руководитель города, сформированный жилой фонд в своей структуре является преимущественно малоэтажным (до 4 этажей). На долю ИЖС и малоэтажного жилья, для которых характерен высокий показатель жилищной обеспеченности (58 и 38 кв. м на человека соответственно), приходится более 75,3% территории проектируемых жилых зон.

«Поэтому даже небольшой прирост численности населения дает на расчетный период существенный прирост объемов жилищного фонда. Во избежание переуплотнения застройки и формирования комфортной озелененной среды внутри микрорайонов и кварталов, решениями генерального плана для среднеэтажной и многоэтажной застройки проектировщиками была предложено нормировать плотность застройки на минимально возможном уровне – 4 500 кв. м/га и 6 000 кв. м/га соответственно, что значительно ниже, чем в целом по стране (9 000-12 000 кв. м/га)», – подытожили в ООО «Проектный институт «Геоплан».

Глава администрации напомнил, что проект генерального плана – это документ, в котором жители города изъявили свои пожелания. «Проект был утвержден на общественных слушаниях жителями нашего города, которые посчитали, что наш город преобразится благодаря таким решениям разработчиков», – сказал Андрей Ростенко, напомнив, что на разработку документа из муниципального бюджета было потрачено порядка 46 миллионов рублей.

Комментарий эксперта:

Сергей Митягин, заслуженный архитектор РФ, член-корреспондент РААСН, академик МАНЭБ, доктор архитектуры, профессор, главный архитектор ООО «Проектный институт «Геоплан»:

«Хочу отметить, что современный генплан города – это абсолютно публичный и прозрачный документ на всех этапах его создания, который по определению не имеет одного автора. Генплан Ялты – это продукт совместной работы большого количества участников. Кроме профессионалов-градостроителей в принятии проектных решений принимали участие представители общественных организаций, городской администрации, депутатского корпуса и самое главное – люди, для которых он разрабатывался. Это тысячи неравнодушных жителей Ялтинского региона, которые подали свои предложения для учета в работе. А впоследствии на публичных слушаниях подавляющим большинством голосов поддержали этот проект. О глубоком профессиональном подходе авторских коллективов научно-проектных организаций к разработке проекта генерального плана Ялты (который, к сожалению, не каждый чиновник от архитектуры может оценить) свидетельствует заключение председателя правления Союза архитекторов Республики Крым, члена правления Союза архитекторов России, заслуженного архитектора Крыма, лауреата премии СМ СССР Владимира Ивановича Дегтярева, которое содержит высокую оценку данного документа».