Покупка квартиры или дома у родственника кажется идеальным сценарием. Все знают друг друга, нет риска обмана, а цена часто ниже рыночной. Это выглядит как простая формальность: переслали деньги - получили ключи. Но именно в этой кажущейся простоте и кроются главные опасности. Сделка с родственником - это минное поле, где один неверный шаг может привести к финансовым потерям и навсегда испортить отношения в семье.
Налоговые последствия дружеской скидки
Все проблемы в этой истории возникают, из-за того что к рыночным отношениям примешиваются личные. Чувство долга, семейные обязательства и «неудобные» вопросы выходят на первый план. Чтобы сделка прошла гладко, нужно разделить два понятия: «семья» и «бизнес». И подходить к процессу со всей возможной юридической и эмоциональной скрупулёзностью.
Самое щекотливое место - определение цены. Родственники часто предлагают «дружескую» скидку. Но здесь есть подводный камень для продавца - налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Если вы покупаете недвижимость дешевле, чем 70% от её кадастровой стоимости, налоговая служба рассчитывает НДФЛ с продавца не с суммы по договору, а с 70% от кадастровой стоимости. Например, кадастровая стоимость - 10 млн. руб. Вы договорились о чисто символической цене в 1 млн. Но налог для родственника-продавца посчитают с 7 млн. (70% от 10 млн.). В итоге как минимум четверть полученных денег ваш родственник должен будет перечислить налоговой, и такой сюрприз его едва ли обрадует.
- Проверьте кадастровую стоимость объекта заранее на сайте Росреестра. Обсудите с продавцом, что «скидка» может вылиться ему в солидный налоговый счёт. Иногда логичнее установить цену, максимально приближённую к 70% от кадастровой стоимости, чтобы минимизировать налог, - объясняет специалист по продаже недвижимости Виктор Городецкий. - И не стоит забывать, что продавец, а в данном случае ваш родственник, имеет право на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей, который может уменьшить сумму к уплате.
Форма оплаты
Фраза «Мы же родственники, я тебе потом отдам» или передача денег из рук в руки без расписки - прямой путь к конфликту и неоправданный риск. Дело в том, что ваш родственник, продающий квартиру, может передумать, неверно запомнить сумму, а в случае его внезапной смерти доказать факт оплаты наследникам будет практически невозможно.
Самый чистый способ - безналичный расчёт через банковскую ячейку или аккредитив. Это обеспечивает безопасность для обеих сторон: покупатель уверен, что деньги не уйдут до регистрации перехода права, а продавец - что средства уже депонированы. Если оплата наличными неизбежна, обязательно составьте детальную расписку с указанием ФИО, паспортных данных, суммы прописью и цифрами, даты и точной формулировки, за что вносятся средства. Передачу денег лучше засвидетельствовать двумя незаинтересованными лицами.
Проверка «юридической чистоты»
Ошибочно полагать, что, покупая у тёти или дяди, не нужно проверять историю объекта. Обязательно проверьте правоустанавливающие документы, чтобы понимать, на каком основании родственник владеет недвижимостью (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве).
Также проверьте обременения, чтобы быть уверенным, что квартира не находится в залоге у банка (ипотека) или под арестом.
Узнайте, кто прописан в квартире. Особенно если это пожилой родственник. Проверьте, нет ли в квартире зарегистрированных временно или постоянно людей, которые могут иметь право на проживание (например, несовершеннолетние дети).
Если продавец в преклонном возрасте, убедитесь, что на него не оформлена опека и он дееспособен. В противном случае сделка может быть оспорена.
Закажите независимую оценку рыночной и кадастровой стоимости. Запросите расширенную выписку из ЕГРН. Это не проявление недоверия, а стандартная деловая процедура.
Дарение или купля-продажа?
Иногда родственники, желая сэкономить на налогах, предлагают оформить сделку как дарение. Это опасно. Продавец (в данном случае даритель) безвозвратно теряет деньги.
Есть риски и у покупателя. Если даритель умрёт в течение трёх лет после сделки, одаряемый может быть обязан заплатить налог на наследство. Кроме того, если у дарителя есть другие наследники, они могут легко оспорить дарение, доказав, что оно было притворной сделкой, прикрывающей куплю-продажу.
Договор купли-продажи - единственно правильная и прозрачная форма для такой сделки. Он чётко фиксирует переход права собственности и факт оплаты.
Семейная психология и «неудобные» разговоры
Самый сложный аспект - эмоциональный. Родственники, сделавшие вам скидку, скорее всего, будут считать вас обязанным им и могут начать манипулировать этим. К тому же, другие родственники могут посчитать сделку несправедливой (поскольку теряют право на её наследование) и предъявить претензии.
Кроме того, страх испортить отношения мешает задавать родственникам важные вопросы о деньгах и документах.
Поэтому с самого начала старайтесь вести переговоры, как с посторонним человеком. Обсудите все возможные риски и «а что, если.». Лучше привлечь третью силу - юриста по недвижимости, который возьмёт на себя роль «плохого полицейского» и задаст все неудобные вопросы, сняв с вас эмоциональное напряжение.
Покупка недвижимости у родственника может стать выгодной и приятной сделкой для всех, если подойти к ней не только с доверием, но и с профессиональной осмотрительностью. Помните: правильное оформление - это не недоверие, а забота о будущем вашей семьи и её финансовом благополучии.
Архив новостей